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山西省保障性住房运营管理办法_晋政办发70号

时间:2019-08-21我要评论

【导读】为切实加强保障性住房的使用、维修、养护管理,规范保障性住房的物业服务活动,根据国家有关规定,结合山西实际而制定《山西省保障性住房运营管理办法》。

山西省保障性住房运营管理办法全文与解读

【发文字号】:晋政办发〔2012〕70号
【执行时间】:20130120
【信息来源】:山西省人民政府

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山西省保障性住房运营管理办法

第一章 总 则

第一条 为切实加强保障性住房的使用、维修、养护管理,规范保障性住房的物业服务活动,根据国家有关规定,结合山西实际,制定本办法。

第二条 本省行政区域内廉租住房、公共租赁住房和经济适用住房运营管理适用于本办法。

第三条 本办法所称保障性住房运营管理,是指归集廉租住房、公共租赁住房和经济适用住房住宅专项维修资金,并对其实施物业服务和监督管理等活动。

第四条 市、县(市、区)人民政府应研究廉租住房和经济适用住房保障对象并轨,租售并重,保障对象愿购则购、愿租则租,逐步探索廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房保障对象并轨,三类住房统一建设,三类保障对象统筹配租、配售的运行机制。

第五条 市、县(市、区)人民政府负责本行政区域的保障性住房运营管理工作。市、县(市、区)人民政府住房城乡建设(房地产)主管部门负责组织实施本行政区域的保障性住房运营管理工作。市、县(市、区)人民政府有关部门,应当依照本办法的规定和本级人民政府规定的职责分工,互相配合,共同做好保障性住房运营管理工作。
住房城乡建设(房地产)主管部门负责选聘前期物业服务企业,监督、指导住宅专项维修资金的交存、使用和管理。
财政部门负责监督管理廉租住房和公共租赁住房租金归集及使用情况,配套设施设备经营收入交存及使用情况,住宅专项维修资金归集及使用情况。
审计机关负责审计监督廉租住房和公共租赁住房租金交存及使用情况,配套设施设备经营收入交存及使用情况,住宅专项维修资金归集及使用情况。
价格主管部门负责核定并公布保障性住房物业服务费标准、廉租住房与公共租赁住房租金标准、经济适用住房销售价格。

第六条 省人民政府住房城乡建设主管部门应当会同省财政、审计、价格等有关部门,加强对保障性住房运营管理工作的监督指导。

第二章 租 金

第七条 廉租住房、公共租赁住房租金标准由价格主管部门按照国家及省有关规定确定和调整。
租金标准的确定和调整情况,应当通过政府公报、政府门户网站、政务信息公开栏等形式向社会公布。

第八条 廉租住房和公共租赁住房租金,由市、县(市、区)住房城乡建设(房地产)主管部门或者委托公房管理单位、物业服务企业收取,存入财政部门设立的廉租住房和公共租赁住房租金交存专户。

第九条 廉租住房和公共租赁住房租金,实行收支两条线管理,由财政部门监督管理,主要用于以下几方面:
(一)廉租住房与公共租赁住房物业服务补贴;
(二)商品房或者其他项目配建的廉租住房、公共租赁住房与其他住房之间公共部位、共用设施设备维修、更新、改造应当由廉租住房、公共租赁住房业主承担的费用;
(三)集中建设的廉租住房、公共租赁住房与非住宅之间公共部位、共用设施设备维修、更新、改造应当由廉租住房、公共租赁住房业主承担的费用。

第十条 承租人无正当理由,不按时交纳廉租住房、公共租赁住房租金的,由租金收取单位催交,并在所属物业服务区域公告栏内公告。拒不交纳的,报市、县(市、区)住房城乡建设(房地产)主管部门按有关规定强行收回住房。

第三章 住宅专项维修资金

第十一条 经济适用住房购买人应当按照购买面积交存住宅专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额应为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的3%~5%。
各市、县人民政府应当按照略低于商品住房交存比例的原则,确定具体的交存标准。

第十二条 经济适用住房住宅专项维修资金,在小区业主大会成立前,由市、县(市、区)住房城乡建设(房地产)主管部门代管,委托所在地银行开立专户,以项目为单位设账,按房屋户门号设分户账。
业主大会成立后,业主大会应当委托所在地银行开立住宅专项维修资金专户,按房屋户门号设分户账。业主委员会应当书面通知市、县(市、区)住房城乡建设(房地产)主管部门。
市、县(市、区)住房城乡建设(房地产)主管部门应当在收到通知后30日内,通知专户管理银行将该项目业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的账户,并将有关账目移交业主委员会。
市、县(市、区)住房城乡建设(房地产)主管部门应当加强业主大会开立经济适用住房住宅专项维修资金账户的监督。

第十三条 经济适用住房项目住宅专项维修资金划转业主大会管理前需使用的,按照以下程序办理:
(一)物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议;
(二)住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议;
(三)物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案;
(四)物业服务企业或者相关业主持有关材料,向市、县(市、区)住房城乡建设(房地产)主管部门申请列支;
(五)市、县(市、区)住房城乡建设(房地产)主管部门审核同意后,向专户管理银行发出划转使用通知;
(六)专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

第十四条 经济适用住房项目住宅专项维修资金划转业主大会管理后需使用的,按照以下程序办理:
(一)物业服务企业提出使用方案;
(二)业主大会依法通过使用方案;
(三)物业服务企业组织实施使用方案;
(四)物业服务企业持有关材料,向业主委员会申请列支;
(五)业主委员会依据使用方案审核同意,并报市、县(市、区)住房城乡建设(房地产)主管部门备案;
(六)业主委员会向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知;
(七)专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

第十五条 廉租住房、公共租赁住房产权人,应当按照住房建筑面积交存住宅专项维修资金。
集中建设的廉租住房、公共租赁住房项目,每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额应为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的3%~5%。
商品房或者其他项目配建的廉租住房、公共租赁住房,每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的标准,按配建项目其他住房的交存标准交存。
廉租住房、公共租赁住房住宅专项维修资金续交标准与办法,由市、县人民政府制定。

第十六条 集中建设的廉租住房、公共租赁住房住宅专项维修资金,由市、县(市、区)财政部门建立专户存储,按照产权单位设账,按项目和幢设分账。
商品房及其他项目配建的廉租住房、公共租赁住房住宅专项维修资金,与配建项目的住宅专项维修资金统一管理。

第十七条 集中建设的廉租住房、公共租赁住房项目维修、更新、改造,需使用住宅专项维修资金的,按照以下程序办理:
(一)物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议和方案;
(二)物业服务企业将使用建议和方案报市、县(市、区)住房城乡建设(房地产)主管部门,经审核同意后,报请同级财政部门批准;
(三)物业服务企业按照批准方案组织实施;
(四)物业服务企业持有关材料,向市、县(市、区)财政部门申请列支;
(五)市、县(市、区)财政部门审核同意后,从本项目住宅专项维修资金专户划转至维修单位。
商品房及其他项目配建的廉租住房、公共租赁住房维修、更新、改造,需使用住宅专项维修资金的,按配建项目住宅专项维修资金使用的相关程序办理。

第四章 物业服务费及其他费用

第十八条 经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房物业服务费标准,由业主(业主委员会)与物业服务企业根据市、县价格主管部门会同同级住房城乡建设(房地产)主管部门制定的等级基准价和浮动幅度,在物业服务合同中约定。
物业服务企业应当按照当地政府价格主管部门的规定实行明码标价,在物业服务区域内的显著位置,将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

第十九条 保障性住房使用人应当按照物业服务合同(前期物业服务合同)、租赁协议的约定按时足额交纳物业服务费。物业服务费由物业服务企业收取。

第二十条 居住人无正当理由,不按时交纳物业服务费的,由物业服务企业催交,并在所属物业服务区域公告栏内公告。
拒不交纳物业服务费的廉租住房、公共租赁住房承租人,由物业服务企业报市、县(市、区)住房城乡建设(房地产)主管部门按违反租赁合同约定行为等有关规定处理。
拒不交纳物业服务费的经济适用住房居住人,物业服务企业可以向人民法院起诉。

第二十一条 居住人属于特困家庭、身患残疾的,可向市、县(市、区)住房城乡建设(房地产)主管部门提出申请,经审核符合条件的,可在所居住小区安排服务事项冲抵部分或全部物业服务费。

第二十二条 垃圾处理费、水费、电费、燃气使用费、通信费、宽带上网费、有线电视收视维护费等应当由个人承担的费用,由有关部门(单位)向保障性住房居住人直接收缴。

第二十三条 承租人按规定退出或自愿退出保障性住房的,退出时应当结清租金、物业服务费、垃圾处理费、水费、电费、燃气使用费、通信费、宽带上网费、有线电视收视维护费等应当由个人承担的费用。

第五章 物业服务与配套设施管理

第二十四条 市、县(市、区)住房城乡建设(房地产)主管部门应当制定保障性住房小区业主(住户)临时管理规约,依法约定如下事项:
(一)物业的使用、维护和管理;
(二)业主的共同利益;
(三)业主应当履行的义务;
(四)违反临时管理规约应当承担的责任。

第二十五条 保障性住房竣工交付住户使用前,受聘物业服务企业应当与建设单位完成物业公用部位和共用设施设备的承接查验工作。

第二十六条 保障性住房小区业主、业主大会选聘物业服务企业之前,应当由市、县(市、区)住房城乡建设(房地产)主管部门组织采取招投标的方式选聘物业服务企业,并签订前期物业服务合同。
业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同后,前期物业服务合同终止。

第二十七条 承接保障性住房项目物业服务的企业按合同约定履行维护小区环境卫生、安全保卫、车辆管理和共用部位、共用设施设备的维修、养护、管理等职责。

第二十八条 物业服务企业应当增强服务意识,规范服务行为,提高服务质量。在小区内公开服务项目、服务标准、服务收费标准、临时管理规约等内容,定期收集住户的意见和建议,及时制止违章搭建、改变房屋用途或者擅自拆改房屋等行为。发现保障性住房转租、转借、转让、出租、调换、经营等情形,应当及时报告市、县(市、区)住房城乡建设(房地产)主管部门。

第二十九条 廉租住房和公共租赁住房项目配建的经营性用房、配套公共设施设备及场所的广告、租赁等经营事项,应当由市、县(市、区)住房城乡建设(房地产)主管部门或者委托物业服务企业经营管理。
经济适用住房项目配建的经营性用房由产权单位负责经营管理,配套公共设施设备及场所的广告、租赁等经营事项由物业服务企业代为经营管理。

第三十条 廉租住房、公共租赁住房配建经营性用房及配套公共设施设备的经营收入和经济适用住房配建公共设施设备公有产权部分的经营收入,应当存入财政部门设立的保障性住房经营收入专户,由财政部门统筹安排使用。
经济适用住房配建公共设施设备业主共有产权部分的经营收入,应当用于补充本项目住宅专项维修资金,按照比例存入各业主的分户账户。

第三十一条 审计部门应当定期对廉租住房和公共租赁住房租金交存及使用、配套设施经营性收入交存及使用、专项维修资金归集及使用等情况进行审计。

第三十二条 市、县(市、区)住房城乡建设(房地产)主管部门应当加强对保障性住房运营管理的监督,设立保障性住房使用、管理、服务投诉电话,畅通住户反映诉求的渠道。

第六章 附 则

第三十三条 市、县(市)人民政府应当在本办法印发3个月内制定实施细则,并报上一级人民政府备案。

第三十四条 本办法自印发之日30日后起施行。

政策解读

一、保障性住房管理办法的制定基础

本办法所称保障性质的住宅,是指约束动工标准出价格格和租金水平,面向契合规则条件的乡镇中等偏下和低收入住宅困难家庭、新作业无房员工和在乡镇安稳作业的外来务工人员、乡村进城作业人员、住宅困难的失地农民和无力购买安顿房的棚户区改造居民、契合保证条件的其他家庭租借或出售的保障性质的住宅。原廉租住宅、乡镇公共租借住宅实施并轨处理,并轨后统称为保障性质的住宅。保障性质的住宅处理实施共同规划、共同动工、并轨处理、租售偏重、梯度保证的准则,实施分类保证。由县人民政府统筹协谐和处理,县直相关部分和经济开发区及乡(镇、大街)按规则承当相应责任。

二、保障性住房管理办法的相关规定

保障性质的住宅的租金标准参照同地段、同类型房子销售租金,由市住宅保证部分会同物价部分拟定标准后报市人民政府赞同实施。契合保证条件的最低收入或重度残疾人家庭等特别困难团体依照国家和省有关规则减免租金。保障性质的住宅由市住宅保证部分或市政府托付企业担任处理,保障性质的住宅租借人与承租人应签定《市保障性质的住宅租借合同》。购买保障性质的住宅的家庭签定《市保障性质的住宅出售合同》,一次性缴清房款及其他费用。保障性质的住宅的出价格格不得低于项目归纳动工本钱价;契合保证条件的最低收入或重度残疾人家庭等特别困难团体购买保障性质的住宅的价格不得低于项目归纳本钱80%。

租借(售)的保障性质的住宅合同上应载明租金标准或出价格格、付款办法、复核时刻、转让及上市销售约束条件、退出强制性规则以及按月足额交纳房子租金、水电费、设备保护、物业效劳费等触及两边权力和责任的内容,租借合同准则上一年一签,最长合同期限不超越5年。契合保证条件的最低收入或重度残疾人家庭等特别困难团体,对付出物业处理费确有困难的,可由保证家庭请求,物管单位、社区、民政、住宅保证部分、财务部分核实,可减免其部分或所有物业处理费用,减免的费用可由小区运营性用房收益、社会救助等途径弥补给物业处理单位。

问题解答

一、保障性住房在运营管理过程中存在哪些问题?
【答】保障房资金来源三保障性的住房成本有很大一部分是控制在各种税费上的,要想降低建设成本就要切实落实税费优惠政策,降低保障安住建设成本,要严格按照国家有关规定,落实保障性安居工程基金免缴政策,一律免缴土地出让收入,落实营业税、房产税、契税等税收减免优惠政策。保障房资金来源是保障房建设的基础,只有不断拓宽保障房资金来源,才能推动保障房的更快发展。 另外,明确保障房资金来源后,保障房资金运用管理也不容忽视,要确保资金专款专用,以防资金滞留、挤占和挪用等发生。

二、保障性住房长期空置并没有违反什么规定?
【答】保障性住房本身就是政府提供的福利性住房,是政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房,一般由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房等构成。这种类型的住房有别于完全由市场形成价格的商品房。保障性住房申请家庭,需统一填写《保障性住房申请家庭情况核定表》,并递交相关证明材料。符合廉租住房保障条件的,在提出申请时,应同时提供符合廉租住房条件的相关证明材料,由街道办事处(乡镇人民政府)住房保障管理部门在《保障性住房申请家庭情况核定表》中做相应标注和说明。因此,保障性住房是必须符合相关申请条件的,并且一旦不满足入住条件了,是可以依法要求退出的。保障性住房并不会强制性进行分配,而是有需求的人主动申请,一种极端情况,没人申请或者没有符合入住条件的,自然住房就空置了。

保障性住房运营管理办法常见问题

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