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中国农业银行个人住房贷款管理办法_农银发255号

时间:2016-06-13我要评论

【导读】为支持个人购买住房,规范个人住房贷款管理,促进业务持续健康发展,根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》等法法规制定《中国农业银行个人住房贷款管理办法》。

中国农业银行个人住房贷款管理办法全文

【发文字号】:农银发〔2008〕255号
【执行时间】:20080901
【相关条例】:个人住房贷款管理办法

目录

第一章 总则

第一条 为支持个人购买住房,规范个人住房贷款管理,促进业务持续健康发展,根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》、其他有关法律、法规、部门规章及《中国农业银行个人信贷业务基本规程(试行)》,制定本办法。

第二条 本办法所称个人住房贷款(不含个人商业用房贷款,下同)是指农业银行向自然人发放的用于购买国有土地上的住房的贷款。

第三条 个人住房贷款业务坚持“集中经营、精细管理、控制风险、有效发展”的原则,并纳入个人消费类信贷业务管理。

第四条 按照交易性质划分,个人住房贷款包括一手住房贷款、二手住房贷款。
一手住房贷款是指贷款行向借款人发放的,用于借款人购买首次交易的住房(即房地产开发商或其他合格开发主体开发建设后销售给个人的住房)的贷款。二手住房贷款是指贷款行向借款人发放的,用于借款人购买再交易住房(即售房人通过交易取得房地产权利证书并可以在房地产三级市场再次交易的住房)的贷款。

第五条 个人住房贷款归入“个人住房贷款”会计科目核算,按交易性质在信贷管理系统录入相应贷款类别。

第六条 本办法适用于中国农业银行各级机构办理的自营性个人住房贷款和组合贷款中的自营性贷款部分。

第二章 基本规定

第七条 个人住房贷款的对象为在中国境内具有完全民事行为能力的自然人,包括中国公民和在中国拥有合法居留权的外国人。

第八条 借款人须同时具备下列条件:
(一)具有完全民事行为能力和合法有效的身份证件;
(二)具有偿还贷款本息的能力;
(三)信用状况良好;
(四)已签订合法有效的房屋买卖合同,且所购房屋用途为住宅;
(五)有不低于最低规定比例的首付款证明;
(六)原则上以所购住房设定抵押担保;
(七)农业银行规定的其他条件。

第九条 个人住房贷款金额应根据借款人所购住房的建筑面积、单位价格、成新率以及借款人还款能力等因素合理确定。一手住房贷款金额最高不超过借款人所购住房成交价格的80%,二手住房贷款金额最高不超过借款人所购住房成交价格、评估价格两者之中低者的80%。任何情况下,个人住房贷款金额均须符合金融监管机构的规定。

第十条 个人住房贷款期限最长不超过30年;借款人年龄与贷款期限之和最长不超过70年;借款人年龄在60岁以上的,应增加信用状况和还款能力符合要求的连带责任保证人或增加共同借款人。
个人住房贷款到期日不得晚于抵押物国有土地使用权到期日。
个人住房贷款期限应在1年以上,但总行另有规定的除外。

第十一条 贷款利率执行中国人民银行和总行利率规定,可以采用固定利率、浮动利率或固定加浮动利率(混合利率)方式。

第十二条 对符合总行规定,期限在1年以内(含1年)的个人住房贷款,可实行利随本清或按月(季)结息到期还本的还款方式;期限在1年以上的个人住房贷款,应实行分期还本付息。
个人住房贷款的还款周期可以为一个月、三个月或总行规定的其他周期。
个人住房贷款的还款方式可以为等额本金、等额本息、等比递增、等比递减、等额递增、等额递减或总行规定的其他方式。

第十三条 个人住房贷款在办妥抵押登记之前,应按照《中国农业银行信贷业务担保管理办法》有关规定设定阶段性担保。一手住房贷款由售房人承担阶段性保证担保,但总行另有规定的除外。售房人承担阶段性担保的,无需对售房人进行信用等级评定和担保额度核定。

第十四条 保证人交纳保证金的,应在农业银行“保证金存款”会计科目下为保证人设置保证金专户,并在相关协议、合同中明确约定以该专户内的保证金为所担保的债务设定质押。

第十五条 申请抵押(预告)登记及领取他项权利证书等工作应由调查人员之外的农业银行员工亲自办理。

第十六条 个人住房贷款保险遵循自愿、平等协商原则。在借款人自愿基础上,与借款人平等协商选择是否投保、保险品种、保险金额、保险费缴纳方式和保险机构。借款人购买保险的,原则上应将农业银行作为第一受益人。

第十七条 以借款人所购住房设定抵押的一手住房贷款,原则上在办妥阶段性担保和抵押预告登记之后发放,但对房地产交易管理规范的地区或符合条件的优质房地产开发商,经总行批准,贷款可在办妥阶段性担保、收执房屋登记机构出具的抵押预告登记受理证明之后发放。对当地房屋登记机构未开办抵押预告登记的地区,贷款应在办妥阶段性担保和房屋买卖合同登记备案之后发放。
借款人所购一手住房已经完成所有权初始登记的,贷款既可在办妥住房所有权转移登记和抵押登记之后发放,也可在办妥住房所有权转移登记及阶段性担保、收执房屋登记机构出具的抵押登记受理证明之后发放。

第十八条 以借款人所购住房设定抵押的二手住房贷款,原则上在办妥住房所有权转移登记和抵押登记之后发放。对符合总行规定条件的,也可在办妥阶段性担保、住房所有权转移登记、收执房屋登记机构出具的抵押登记受理证明之后发放。

第三章 操作流程

第十九条 个人住房贷款的操作流程包括:借款人申请、银行受理、贷前调查、贷款审查、贷款审批、签订借款合同、办理担保手续、贷款发放、贷后管理、贷款收回、清户撤押等。

第二十条 借款人申请个人住房贷款的,应按规定提供包括但不限于借款人身份证件、婚姻状况证明、购房首付款证明、还款能力证明以及合法有效的房屋买卖合同等在内的贷款申请资料。

第二十一条 调查人员应对包括但不限于贷款资料真实性,借款人购房行为真实性、信用状况、还款能力,购房首付款,房屋交易价格合理性等内容进行调查。对借款人申请一手住房贷款并以所购住房之外的其他住房设定抵押的或借款人申请二手住房贷款的,应按规定对抵押物进行价格评估。调查人员应对评估价格是否合理出具调查意见。
调查人员须查询人民银行个人征信系统,打印并保存借款人信用报告。
调查人员须至少与借款人面谈一次,并做好面谈记录。
总行或一级分行规定进行双人调查的,应实行双人调查制度。

第二十二条 审查人员应对包括但不限于贷款资料完整合法有效性,借款人信用状况、还款能力,购房首付款,贷款担保,调查部门调查结论等在内的内容进行审查。
审查人员应基于信贷资料,通过尽职审查,对借款人购房风险进行整体评价。审查人员应特别关注借款人购房价格合理性。

第二十三条 有权审批人在授权范围内,参考调查、审查意见审批个人住房贷款业务。

第二十四条 贷款行应根据审批意见填写个人购房担保借款合同,报送合同审查员进行规范性审查和/或法律审查之后,按照《中国农业银行合同管理办法》有关规定,与借款人、担保人当面签署或公证签署个人购房担保借款合同。

第二十五条 个人住房贷款须在个人购房担保借款合同生效并落实全部放款条件之后发放。
贷款资金应直接划转至售房人账户,但总行另有规定且借贷双方做出书面约定的除外。

第二十六条 贷款发放后,借贷双方可按照农业银行有关规定及个人购房担保借款合同约定,办理提前还款,调整还款方式、还款期限、还款周期等贷款要素。

第二十七条 能够办理抵押(预告)登记的地区,必须及时办理抵押(预告)登记;在办理抵押(预告)登记之前发放个人住房贷款的,须在合理期限内办妥抵押(预告)登记手续。
一手住房贷款发放时借款人所购住房为期房的,须在住房所有权转移登记之后三个月内申请办理抵押登记。抵押登记原则上应在一手住房竣工验收之日起两年内办妥。

第二十八条 贷款行应加强抵押房屋登记管理工作,设立专门台账,重点记录房屋所有权、抵押(预告)登记申请、他项权利证书取得、抵押(预告)登记变更与注销等环节的办理时间与经办人员。
各行应按规定对本行辖内办理抵押(预告)登记的真实性、合法性、及时性进行检查。

第二十九条 个人住房贷款业务档案按照《中国农业银行信贷业务档案管理办法》有关规定进行管理。
具备条件的地区,应积极推广电子档案系统,平时只使用电子档案,实物档案实行集中保管。

第三十条 个人住房贷款风险分类按照《中国农业银行贷款风险分类管理办法》、《中国农业银行贷款风险分类操作规程》有关规定执行。
其他贷后管理工作按照《中国农业银行个人信贷业务基本规程(试行)》执行,但总行另有规定的除外。

第三十一条 借款人清偿全部贷款本息后,贷款行应将抵押的权利凭证交还抵押人,并协助办理抵押登记的注销手续。

第四章 其他规定

第三十二条 在一手住房贷款中,原则上仅可对有权准入行已经审批准入的按揭楼盘发放一手住房贷款。
在一手住房贷款中,原则上以借款人本笔贷款所购住房设定抵押担保。但对信用等级符合总行规定条件的借款人,确有需要的可以借款人家庭拥有所有权的其他住房设定抵押担保,贷款金额既要符合本办法关于贷款金额的一般性规定,同时不得超过抵押物评估价格的70%。

第三十三条 对借款人在以自身名义独立取得使用权的国有土地上建造自有住房的自建房贷款,归入个人住房贷款业务管理,但贷款准入、审批条件应从严掌握,审慎办理。

第三十四条 对借款人已在我行办理个人住房贷款,申请贷款购买与所购住房相配套的车库(位)、且车库(位)能够办理独立的产权证明和抵押登记手续的,可以发放贷款。贷款条件和办理流程参照个人住房贷款有关规定执行,归入“个人住房贷款”会计科目核算,在信贷管理系统中的贷款类别与已办理的个人住房贷款相同。
车库(位)虽不能办理独立的产权证明但可在贷款所购住房的房地产权利证书中做明确记载且随住房转让的,可对住房和配套车库(位)合并发放个人住房贷款。

第三十五条 对个人住房贷款业务中出现的虚假按揭及其他违规行为,按照《中国农业银行员工违反规章制度管理办法》进行处罚,触犯刑法的,移送司法机关依法处理。

第五章 附则

第三十六条 本办法实行后,原《中国农业银行个人住房贷款管理办法》(农银发〔2000〕60号)、《中国农业银行个人住房贷款操作流程》(农银发〔2001〕182号)、《中国农业银行个人住房贷款贷后管理办法》(农银发〔2004〕46号)同时废止。本办法下发之前的其他规定与本办法不一致的,以本办法为准。

第三十七条 本办法由中国农业银行总行负责解释和修改,各一级分行可制定实施细则,并向总行备案。

第三十八条 本办法自2008年9月1日起实行。

个人住房贷款基本规定

一、合法有效的身份证件
(一)境内(港澳台人士除外)普通人士提供:居民身份证原件及复印件。
(二)中国人民解放军军人提供:士兵证/军官证/文职干部证/离休干部荣誉证/军官退休证/文职干部退休证/军事院校学员证中的任何一种原件及复印件。
(三)中国人民武装警察部队武装警察提供:士兵证/警官证/文职干部证/离休干部荣誉证/警官退休证/文职干部退休证中的任何一种原件及复印件。
(四)港、澳、台人士提供:港、澳、台居民来往内地通行证/港、澳、台同胞回乡证/港、澳、台居民旅行证/由中国政府签发的护照中的任何一种原件及复印件。

二、婚姻状况证明
(一)中国境内(港澳台人士除外)已婚人士应提供结婚证/户口簿(卡)中的任何一种原件及复印件。离异或丧偶人士应提供离婚证书/离婚判决书/配偶死亡证明/户口簿(卡)中的任何一种原件及复印件。未婚人士除应书面声明未婚之外,还应提供户口簿(卡)原件及复印件,且户口簿(卡)上登记为“未婚”或未记载婚姻状况;军人、武装警察等因客观原因无法提供户口簿(卡)的,一级分行应根据本地实际对有权出具证明的单位提出具体要求。
(二)港澳台人士
港澳人士:合法有效的婚姻状况证书/内地驻港澳机构为其工作人员出具的婚姻状况证明/港、澳有关社会团体为其会员出具的婚姻状况证明/中国司法行政机关委托的香港律师辨认的香港婚姻登记管理机构处出具的婚姻状况证明书和经该律师证明的由当事人做出的婚姻状况声明/澳门婚姻登记机构出具的婚姻状况证明中的任何一种原件及复印件。
台湾人士: 已婚人士应提供结婚证/户籍滕本中的任何一种原件及复印件。离异或丧偶人士应提供离婚证书/离婚判决书/配偶死亡证明/户籍滕本中的任何一种原件及复印件。未婚人士除应书面声明未婚之外,还应提供户籍滕本/合法有效的未婚证明中的任何一种原件及复印件。

三、购房首付款证明
(一)一手住房贷款的购房首付款证明可以是以下三项之一:正式发票;合法有效的现金缴款凭证或转账凭证;开发商出具的首付款收据。对开发商开具收据的,应要求开发商提供与首付款对应的银行进账单或要求借款人提供与首付款对应的转账凭证(或汇款凭证)。小额定金(或订金)部分可仅由开发商出具收据。
(二)在二手住房贷款中,借款人向售房人账户转账或汇款的,转账凭证(或汇款凭证)以及售房人签字确认的首付款收据可以作为首付款证明;由我行实施交易资金托管的,以被托管资金账户明细及托管协议作为首付款证明;由中介机构代管首付款的,中介机构应出具首付款收据并经售房人签字认可,且要求中介机构提供与首付款对应的银行进账单或要求借款人提供与首付款对应的转账凭证(或汇款凭证)。小额定金(或订金)部分可仅由中介机构或售房人出具收据。
(三)在个人住房贷款中,调查人员须调查核实借款人首付款支付的真实性。

四、还款能力认定原则
(一) 基本收入证明
1、工薪供职类可以是以下(1)-(4)项之一:
(1)借款人所在单位出具的收入证明书。
(2)借款人近一年之内不少于连续三个月的代发工资的银行卡对账单或代发工资的存折明细。
(3)借款人近一年之内不少于连续三个月的住房公积金缴存证明。调查人员应根据缴存比例推算借款人月均收入。
(4)借款人近一年之内的个人所得税完税凭证。调查人员应根据纳税比例推算借款人月均收入。
2、个私业主类可以是以下(1)-(2)项之一:
(1)借款人近一年之内的个人所得税完税凭证。调查人员应根据纳税比例推算借款人月均收入。
(2)投资经营收入证明。提供近一年之内经工商登记的借款人持有的企业股权证明、经审计的公司净资产证明,以及近两年之内股东分红的证明。调查人员应根据股东分红稳定性及可预期性进行适当折价后,除以分红间隔月数换算为月收入。
(二)还款能力辅助证明可以是以下1-2项中的一项或全部:
还款能力辅助证明是指借款人提供的借款人或其配偶名下的流动资产证明和房产证明。辅助证明仅作为银行客观判断借款人还款能力的辅助性依据,不得作为还款能力证明的唯一依据。
1、流动资产证明
(1)起息日在三个月之前存期半年以上的本外币定期存单、凭证式国债。
(2)持有期已在半年以上的记账式国债。
(3)起息日在三个月之前的活期存款账户内近三个月的日均存款余额。
(4)合法保险机构出具的保本型人寿保单/保本型投资保单中已支付保费的当前现值或保单现金价值或退保净值。
(5)证券公司、基金公司或托管机构出具的股票、基金明细清单显示的市值。
2、房产证明。指借款人家庭拥有所有权且未经抵押、能够交易的房产。借款人提供本次贷款所购住房之外的其他房产的所有权证书、契税完税凭证。房产价值原则上按照契税完税凭证所载成交价格计算。调查人员应调查确认房产未设定抵押。
(三)还款能力认定原则
1、基本收入证明各项不可相互累加;还款能力辅助证明1-2项可相互累加,但不得与基本收入证明相互累加。
2、为确保真实性,借款人在全额交付首付款之后提供的符合要求的证明材料才能作为还款能力辅助证明。
3、借款人应至少提供基本收入证明中的任何一项,鼓励借款人提供还款能力辅助证明。
工薪人士提供基本收入证明中第(1)项的,调查人员应结合当地经济发展、借款人年龄、职业、职务等基本情况,判断收入证明书所列收入是否合理。对收入证明书所列收入远高于正常水平导致收入真实性难以判断的,应要求借款人提供基本收入第(2)-(4)项收入证明中的任何一项进行佐证,借款人提供的第(2)-(4)项收入证明中的任何一项明显低于收入证明书所列收入的,应从低认定借款人收入;借款人未能提供第(2)-(4)项收入证明的,应要求提供还款能力辅助证明,且(流动资产+房产价值)≥贷款本金。 个私业主提供投资经营收入证明的,调查人员应结合当地经济发展、借款人从事职业等基本情况,判断收入证明所列收入是否合理。对所列收入远高于正常水平导致收入真实性难以判断的,应要求提供还款能力辅助证明,且(流动资产+房产价值)≥贷款本金。

五、双人调查
(一)以下几种情况须实行双人调查:
1、向借款人及其配偶发放的住房贷款金额超过规定标准(由一级分行明确)的个人住房贷款。
2、向借款人及其配偶发放的住房贷款笔数超过规定标准(由一级分行明确)的个人住房贷款。
3、符合总行或一级分行规定的其他情况的住房贷款。
(二)双人调查可以采取以下形式:
1、同步调查。两名调查人员同时参与各个调查环节,调查意见相同的,共同做出调查结论,并共同对调查结论负责;调查意见不同的,分别做出调查结论,并对各自的调查结论负责。
2、分步调查。一名调查人员通过核实书面资料、与借款人面谈的方式进行调查;另一名调查人员通过复核书面资料、对借款人电话访谈或上门访谈的方式进行调查。两名调查人员根据各自的调查过程分别做出调查结论,并对各自的调查结论负责。

六、借款人家庭收入、负债情况的调查
对已婚借款人,若借款人收入已达到要求,无需调查其配偶收入情况。对借款人及其配偶的银行负债,应通过人民银行个人征信系统调查核实,其他负债信息主要通过借款人申报方式取得。

七、抵押人配偶或其他共有权人意见 抵押人已婚或抵押物有其他共有权人的,须提供已婚抵押人配偶或其他共有权人的合法有效的身份证件原件及复印件。
对已婚抵押人的配偶或其他共有权人,原则上应由贷款行经办人员现场见证签署个人购房担保借款合同;不能见证签署个人购房担保借款合同的,应公证签署《同意抵押承诺书》。但对房地产权利证书上未将借款人配偶登记为共有权人,且房地产登记管理部门明确规定此种情况下办理房产转移登记及抵押登记时无需配偶签字或出具承诺书的,一级分行可自行确定是否要求抵押人配偶现场签署个人购房担保借款合同或公证签署《同意抵押承诺书》。

个人住房贷款管理常见问题

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