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山东省物业管理条例_山东省公告第31号

时间:2020-02-06我要评论

【导读】随着住房制度改革,物业管理进入了一个迅速发展时期,在这基础上,为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,制定了《山东省物业管理条例》。

山东省物业管理条例全文与解读

【发文字号】:山东省人民代表大会常务委员会公告第31号
【执行时间】:20180921
【信息来源】:山东省人大及其常委会

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山东省物业管理条例

第一章 总 则

第一条 为了规范物业管理活动,维护业主、物业使用人、物业服务企业、其他管理人的合法权益,改善人民群众的居住和工作环境,促进和谐社区建设,根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》等法律、行政法规,结合本省实际,制定本条例。

第二条 本条例所称物业管理,是指业主通过自治管理,选聘物业服务企业或者其他管理人,按照物业服务合同约定,对物业进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序的活动。

第三条 本条例适用于本省行政区域内物业的管理、使用、维护、服务及监督管理活动。

第四条 物业管理应当坚持以人为本,实行业主自治与专业服务、社区管理相结合的原则。

第五条 省人民政府建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。 设区的市、县(市、区)人民政府房地产管理部门或者建设行政主管部门(以下统称物业主管部门),负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 城管执法、房地产开发、财政、民政、价格、公安、城乡规划、市政公用、环境保护、工商行政管理等有关部门按照各自职责,做好与物业管理有关的工作。

第六条 街道办事处、乡(镇)人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作,监督业主大会和业主委员会依法履行职责,调解处理物业管理纠纷。 社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理,协助街道办事处、乡(镇)人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。

第七条 县级以上人民政府应当制定扶持政策,采取措施,推动住宅区、商业区、工矿区及机关、学校、医院等实行社会化、专业化、市场化的物业服务,促进物业服务行业发展。 鼓励采用节能、环保的新技术、新方法,依靠科技进步提高物业管理和服务水平。

第二章 新建物业与前期物业管理

第八条 物业管理区域的划分,应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础,并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素。 分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业,其配套设施设备是共用的,应当划定为一个物业管理区域;配套设施设备能够分割并独立使用的,可以划定为不同的物业管理区域。

第九条 建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,应当持房地产项目开发经营权证明、建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、项目规划设计方案和地名核准文件等资料,向物业主管部门申请划分物业管理区域。 物业主管部门应当自受理申请之日起二十日内,在征求街道办事处、乡(镇)人民政府、房地产开发主管部门等单位的意见后进行划分登记,并告知建设单位。建设单位应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示。

第十条 物业管理区域划定后,确需调整的,由物业主管部门按照本条例的规定重新进行划分登记,但应当经相关物业管理区域内已入住面积且已入住户数的比例达到百分之五十以上的业主同意。

第十一条 物业管理区域内的各类配套建筑与设施设备,应当严格按照国家和省有关住宅小区规划、设计规范和工程标准进行建设。 物业管理区域内的配套建筑应当依法办理权属登记手续,不得擅自改变用途。

第十二条 物业服务用房的配置应当符合下列规定:(一)建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的千分之三至千分之五配置,最少不低于一百平方米;(二)具备水、电、采光、通风等正常使用功能。 业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂,其建筑面积不低于二十平方米。 物业服务用房由建设单位无偿提供,属于全体业主共有。

第十三条 住宅小区内城管执法、治安管理等政务管理用房的建筑面积不低于五十平方米;住宅小区内的社区居民委员会用房,应当按照规划要求进行配套建设。 住宅小区内按照规划配套建设的政务管理用房、社区居民委员会用房和承担义务教育的中小学校,属于政府所有,建设投资由政府承担,具体投资来源应当在项目建设条件意见书中载明。

第十四条 按照规划要求在住宅小区内配套建设的会所、幼儿园的归属,应当在商品房买卖合同中约定。约定属于建设单位所有的,建设单位应当提供产权归其所有的证明文件,并优先为业主提供服务。

第十五条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车库(包括专用车库和共用车库内的车位,下同)的归属,由建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定属于建设单位所有或者相关业主共有。约定属于建设单位所有的,建设单位应当提供产权归其所有的证明文件,并可以附赠、出售或者出租给业主。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于全体业主共有,建设单位不得销售。

第十六条 住宅小区内的专业经营设施设备,由专业经营单位负责投资建设、维护和管理。专业经营设施设备的施工,应当严格执行招投标法律、法规。建设单位应当协调配合专业经营设施设备的施工,并承担相关管沟、设备用房等土建工程的配套建设。 住宅小区内供水、供电、供气、供热分户计量装置或者入户端口以外设施设备的各类建设资金,统一并入城市基础设施配套费(含综合开发费),并根据公用事业价格改革和调整情况逐步核减,交由专业经营单位专项用于住宅小区内专业经营设施设备的投资建设。住宅小区内专业经营设施设备归专业经营单位所有。具体办法由省建设行政主管部门会同有关部门制定,城市基础设施配套费的收取标准由设区的市人民政府合理确定。 专业经营设施设备包括变电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备及相关管线和计量装置。

第十七条 本条例实施前建设的住宅小区内专业经营设施设备,由业主大会决定移交给专业经营单位,专业经营单位应当接收。具体办法由设区的市人民政府制定。

第十八条 专业经营单位应当依法履行专业经营设施设备的维修养护责任,按照与业主签订的服务合同服务到最终用户,保证服务质量。 各级人民政府和有关主管部门应当加强对专业经营单位的监督管理,督促专业经营单位履行投资、建设和维护管理义务。

第十九条 物业管理区域内封闭运行的太阳能热水、中水处理、直饮水、地源热泵、区域锅炉等设施设备,属于相关业主共有,但由经营单位投资经营的除外。

第二十条 城乡规划、建设行政主管部门在进行建设工程规划审批和设计审查时,应当就住宅小区配套建筑及设施设备的配置、专业经营设施设备的建设标准征求房地产开发、物业管理等部门和专业经营单位的意见。

第二十一条 住宅物业的建设单位应当依法通过招标的方式选聘前期物业服务企业,鼓励非住宅物业通过招标方式选聘前期物业服务企业。 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书十日前,持招标公告或者投标邀请书、招标文件等有关资料,向物业主管部门备案。

第二十二条 鼓励前期物业服务企业提前介入项目的开发建设,对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项,提出与物业管理有关的建议。 建设单位组织单位工程竣工验收和分户验收时,应当通知前期物业服务企业参与监督。

第二十三条 建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,应当将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料报物业主管部门备案,并在商品房销售时将上述资料作为商品房买卖合同约定的内容。 前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定;涉及物业买受人共同利益的,其约定应当一致。

第二十四条 新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合下列条件后,建设单位方可办理物业交付手续:(一)生活用水纳入城市公共供水管网,并安装分户计量装置;(二)雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统;(三)小区用电纳入城市供电网络,并安装分户计量装置;(四)在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域,完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接,并安装燃气分户计量装置和供热分户控制装置;(五)电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户,安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位;(六)按照规划要求完成消防供水、消防自动报警装置、消防车通道等共用消防设施建设;(七)小区道路与城市道路或者公路之间有直达的道路相连;(八)按照规划要求完成教育、文化、卫生、体育、邮政、环境卫生、商业网点、物业服务和政务管理等配套建筑及设施建设;(九)按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置;(十)住宅小区分期建设的,已建成的住宅周边场地与施工工地之间设置有效的隔离设施;(十一)法律、法规规定的其他条件。 建设单位应当组织有关部门及专业经营单位按照前款规定,对住宅小区进行综合验收,接受房地产开发、城乡规划、物业管理等有关部门的监管,并向房地产开发主管部门办理综合验收备案手续。

第二十五条 建设单位应当自住宅小区综合验收合格之日起三十日内,与相关专业经营单位办理专业经营设施设备接收管理手续,并协助物业买受人与相关专业经营单位分别签订供水、供电、供气、供热等服务合同。

第二十六条 建设单位交付住宅物业时,应当向业主提供住宅质量保证书、住宅使用说明书等资料。 前期物业服务企业应当向业主提供物业服务手册,并可以接受建设单位的委托,协助建设单位办理住宅物业交付的有关具体事宜。

第二十七条 建设单位应当在物业主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府的监督下,按规定向前期物业服务企业移交物业服务用房和下列资料:(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料;(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(四)业主名册;(五)物业管理必需的其他资料。 前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时,将物业服务用房及有关资料移交给业主委员会。 鼓励建设单位为其开发的住宅小区的物业管理,提供部分经营用房或者给予资金支持。

第三章 业主大会与业主委员会

第二十八条 房屋的所有权人为业主。 建设单位或者前期物业服务企业应当将业主入住情况及时报告物业主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府。 符合下列条件之一的,应当召开首次业主大会会议:(一)业主已入住面积的比例达到百分之五十以上;(二)业主已入住户数的比例达到百分之五十以上;(三)自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。

第二十九条 符合首次业主大会会议召开条件的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当在三十日内组建业主大会筹备组。 筹备组由七人以上单数组成,由建设单位、前期物业服务企业、业主和街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会等派员组成,其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。 筹备组应当自成立之日起十日内,将其成员名单和工作职责在物业管理区域内进行书面公告。

第三十条 筹备组履行下列职责:(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容;(二)草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则;(三)确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;(四)提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法;(五)召开首次业主大会会议的其他准备工作。 对前款规定的内容,筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前,在物业管理区域内公告,并书面通知全体业主。业主对业主身份和投票权数等提出异议的,筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。 筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。

第三十一条 一个物业管理区域成立一个业主大会。 物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的,由全体业主共同履行业主大会职责。

第三十二条 业主大会履行下列职责:(一)制定和修改业主大会议事规则及管理规约;(二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(三)监督业主委员会工作,听取业主委员会的工作报告,改变或者撤销业主委员会不适当的决定;(四)选聘、解聘物业服务企业;(五)筹集和使用共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金);(六)决定改建、重建建筑物及其附属设施;(七)决定物业管理区域内的其他物业管理事项。

第三十三条 业主大会对业主投票权的计算有约定的,从其约定。未作约定的,按照下列规定确定:(一)按照业主户数计算的,一户计算为一票;建设单位未售出的专有部分,计算为一票;(二)按照建筑面积计算的,每一平方米建筑面积计算为一票;建筑面积不足一平方米的按一票计算。 业主身份以及建筑面积的确认,以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。

第三十四条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送交每一位业主;无法送达的,应当在物业管理区域内公告。 不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数,由管理规约或者临时管理规约规定。

第三十五条 物业管理区域内业主人数较多的,可以以幢、单元、楼层为单位,推选业主代表参加业主大会会议。业主代表参加业主大会会议前,应当事先书面征求其所代表的业主意见,并将经业主本人签字的书面意见在业主大会会议上如实反映。

第三十六条 业主大会会议由业主委员会负责召集,每年至少召开一次。 有下列情形之一的,业主委员会应当召集业主大会临时会议:(一)有百分之二十以上业主提议的;(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。 业主委员会不履行召集义务的,经业主申请,由街道办事处、乡(镇)人民政府负责组织业主召开业主大会。

第三十七条 业主委员会是业主大会的执行机构,业主委员会依照国家有关法律、法规和业主大会的授权开展活动。 业主委员会履行下列职责:(一)召集并主持业主大会会议,报告物业管理的实施情况;(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;(三)执行业主大会的决议、决定;(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,督促业主按时交纳物业服务费,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;(五)监督管理规约的实施;(六)业主大会赋予的其他职责。

第三十八条 业主委员会由业主大会会议选举产生,由三人以上单数组成。业主委员会委员应当由物业管理区域内的业主担任,每届任期不超过五年,可连选连任。 业主委员会应当自选举产生之日起三日内召开首次会议,在业主委员会委员中推选主任、副主任和执行委员,主任、副主任可以兼任执行委员。 执行委员负责业主委员会的日常事务工作,经推荐可以依照法定程序进入所在地社区居民委员会任职。

第三十九条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持下列资料向物业主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府备案:(一)业主大会会议决议;(二)业主大会议事规则;(三)管理规约;(四)业主委员会委员名单和基本情况;(五)法律、法规规定的其他资料。 物业主管部门应当自收到前款规定资料之日起十日内,对符合条件的发给业主委员会备案证明,并出具业主委员会刻制印章证明。业主委员会应当依法刻制、使用、管理印章和开立账户。 业主大会议事规则、管理规约、业主委员会委员发生变更的,业主委员会应当自变更之日起三十日内书面告知物业主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府。

第四十条 业主委员会应当按照业主大会的决定及议事规则召开会议。 业主委员会会议由主任或者执行委员负责召集,可以邀请社区居民委员会派人参加会议。 业主委员会会议应当有三分之二以上委员出席,作出决定时应当经全体委员过半数同意。 业主委员会应当自业主大会、业主委员会作出决定之日起三日内,将业主大会、业主委员会的决定以书面形式在物业管理区域内公告。 业主可以查阅业主委员会会议资料,并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问,业主委员会应当予以答复。

第四十一条 业主委员会任期届满六十日前,应当召开业主大会会议进行换届选举。 业主委员会应当及时将业主委员会印章、档案资料以及属于全体业主的财物等移交给新一届业主委员会;不及时移交的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当协调督促其移交。

第四十二条 业主委员会委员有下列情形之一的,由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,决定是否终止其委员资格:(一)以书面方式向业主大会提出辞职请求的;(二)拒不履行委员职责的;(三)业主委员会过半数委员或者百分之二十以上业主提议撤销其委员资格的;(四)违章搭建建筑物和构筑物、拒付物业服务费以及有其他违反管理规约和侵害业主合法权益行为的;(五)因其他原因不适合继续担任业主委员会委员的。

第四十三条 业主大会与业主委员会的活动经费及执行委员、委员的报酬,从业主共有部分的收益中提取或者由全体业主承担,具体办法与标准由业主大会决定。

第四章 物业的使用与业主自治管理

第四十四条 业主或者物业使用人使用物业应当遵守有关法律、法规和管理规约、临时管理规约的规定,不得有下列行为:(一)损坏房屋承重结构等违反房屋装饰装修规定的行为;(二)违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为;(三)侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为;(四)擅自改变房屋用途等违反房屋管理规定的行为;(五)随意倾倒垃圾、杂物等违反市容环境卫生规定的行为;(六)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品,排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为;(七)占用消防通道等违反消防管理规定的行为;(八)赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理规定的行为;(九)法律、法规和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。 物业服务企业、业主委员会发现有前款规定行为的,应当予以劝阻、制止,并报告有关部门。

第四十五条 业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施的,应当遵守管理规约、临时管理规约和物业管理的有关规定,保持物业的整洁、美观。 业主利用屋面安装太阳能热水器等设施的,不得破坏屋面,影响房屋安全,物业顶层的业主和物业服务企业应当予以配合。 业主应当按照垃圾分类收集的有关规定倾倒垃圾。

第四十六条 业主出租房屋的,应当告知业主委员会和物业服务企业。 业主不得违反法律、法规和管理规约、临时管理规约,将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房。业主因特殊情况需要将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房的,应当向业主委员会或者社区居民委员会提出书面申请,并经有利害关系的业主同意后,方可依法向有关部门办理相关手续。

第四十七条 业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前,应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续;按照规定需要报有关部门批准的,应当依法办理批准手续。 业主拒不办理登记、批准手续的,物业服务企业有权按照管理规约或者临时管理规约,禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。

第四十八条 业主或者物业使用人应当与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。 住宅装饰装修服务协议应当包括下列内容:(一)装饰装修工程的实施内容和实施期限;(二)允许施工的时间;(三)废弃物的清运与处置;(四)住宅外立面设施及防盗设施的安装要求;(五)禁止行为和注意事项;(六)装修保证金的收取和退还;(七)违约责任;(八)其他需要约定的事项。

第四十九条 业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前,应当告知相邻业主。 物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时,业主不得拒绝和阻碍。

第五十条 车库应当优先满足业主、物业使用人停车需要。业主、物业使用人要求承租车库的,建设单位不得以只售不租为由拒绝,车库租赁费的标准按照有关部门发布的指导价格确定。在满足业主、物业使用人需要后,建设单位将车库出租给物业管理区域外的单位和个人的,其每次租赁合同期限最长不得超过六个月。 物业管理区域内规划用于停放汽车的车库应当优先投入使用;车库尚未充分利用的,不得在物业管理区域内占用业主共有的道路或者其他场地设置规划以外的车位。

第五十一条 占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放汽车的,应当交纳车位场地使用费,收费标准由业主大会综合考虑车库租赁费的价格等因素确定。车位场地使用费属于全体业主共有。

第五十二条 鼓励建设单位或者其他投资人在住宅小区规划条件允许,并经业主大会和城乡规划主管部门同意的情况下,建设、经营车库和立体停车设施,满足业主停车需求。 利用地下空间建设、经营车库的,县级以上人民政府应当在容积率的认定等方面给予优惠。

第五十三条 业主需要在物业管理区域内停放汽车的,应当事先与物业服务企业商定停车位置,不得擅自占用道路或者其他场地。 业主对汽车有看管要求的,应当与物业服务企业另行约定。

第五十四条 业主在物业管理活动中,享有下列权利:(一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;(三)提出制定和修改管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则的建议;(四)参加业主大会会议,行使投票权;(五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;(六)监督业主委员会的工作;(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;(八)对物业共用部位、共用设施设备使用情况享有知情权和监督权;(九)监督专项维修资金的管理和使用;(十)法律、法规规定的其他权利。

第五十五条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:(一)遵守管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则;(二)遵守物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(五)按时交纳物业服务费;(六)法律、法规规定的其他义务。

第五十六条 管理规约、临时管理规约应当对物业的使用、管理、业主公共利益、业主的权利义务、物业服务费的收交方式、违反规定应当承担的责任等事项作出规定。 管理规约、临时管理规约对全体业主及物业使用人具有约束力。对拒不交纳物业服务费的业主,由业主委员会督促其交纳,并可以在物业管理区域内的显著位置予以公示。

第五十七条 提倡业主委员会直接向业主收取物业服务费,并按照合同约定将物业服务费支付给物业服务企业;业主委员会直接向业主收取物业服务费的,物业服务企业应当予以协助。 业主对物业共有部分使用所产生收益的分配,由业主大会决定;未作决定的,主要用于补充专项维修资金,也可以作为业主委员会、业主大会的活动经费或者折抵物业服务费。

第五十八条 业主委员会应当定期在物业管理区域内的显著位置书面公告专项维修资金的筹集使用及共有部分收益的账目等情况;业主委员会直接向业主收取物业服务费或者采用酬金制收费方式的,还应当将物业服务费的收支情况予以公告。

第五章 物业服务企业

第五十九条 物业服务企业应当具有相应的专业工程技术人员,具备为业主提供专项服务的能力。

第六十条 物业服务企业可以聘请专业服务单位承担设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、房屋修缮、秩序维护等专项服务,但不得将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他单位或者个人。

第六十一条 物业主管部门应当加强对物业服务企业的监督管理,开展物业服务企业信用评价,促进物业服务企业提高服务水平。 物业服务企业应当向物业主管部门定期报送信用档案信息、统计报表等相关资料。

第六十二条 物业服务企业的合法权益受法律保护。任何单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费用和提供无偿服务。

第六十三条 物业服务企业应当在物业主管部门的指导下,建立行业自律组织,规范行业行为,促进诚信经营,提高物业服务水平,维护物业服务企业的合法权益。

第六十四条 物业行业自律组织可以依照国家和省有关规定,制定物业服务规范和等级标准,建立和完善物业服务企业以及物业服务从业人员的自律制度,配合物业主管部门建立健全信用档案。

第六章 物业服务

第六十五条 物业服务内容主要包括下列事项:(一)物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护;(二)公共绿化的维护;(三)公共区域环境卫生的维护;(四)公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务;(五)物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务;(六)物业维修、更新、改造费用的账务管理;(七)物业服务档案和物业档案的保管;(八)其他物业管理事项。

第六十六条 业主委员会经业主大会授权,与通过招投标或者协议方式选聘的物业服务企业或者其他管理人签订物业服务合同。 物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、物业服务用房、专项维修资金的管理与使用、合同期限以及双方的权利义务、违约责任等内容进行约定。 物业服务合同应当对物业服务企业在有关业主、物业使用人人身、财产安全防范方面的义务和责任作出约定。 物业服务合同签订后,业主有权进行查询。 物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起十日内,向物业主管部门备案。

第六十七条 解除或者终止物业服务合同,应当依据合同履行必要的通知义务;合同未约定通知期限的,应当提前六十日通知。 物业服务合同解除或者终止后,物业服务企业应当与业主委员会按照法律规定和合同约定办理退出手续,并履行下列交接义务:(一)移交保管的物业档案、物业服务档案;(二)提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料;(三)移交物业服务用房;(四)清算预收、代收的有关费用;(五)法律、法规规定的其他事项。 物业服务企业未依据合同履行通知义务并办理退出交接手续的,不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务。

第六十八条 物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。实行政府指导价的具体范围由《山东省定价目录》确定。 实行政府指导价的,价格主管部门应当会同物业主管部门,根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动情况等,制定相应的基准价和浮动幅度,并每年向社会公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。 物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务的,其收费标准可以另行约定。

第六十九条 物业服务费可以采取包干制或者酬金制等方式,具体收费方式由物业服务合同约定。实行酬金制收费方式的,物业服务企业应当按照规定对物业服务的各项资金的收支建立台账,并接受业主委员会的核查。

第七十条 已竣工尚未出售或者尚未交付的物业,物业服务费由建设单位承担。已交付的物业,物业服务费由业主承担,建设单位与业主另有约定的除外。 物业交付后长期空置的,其物业服务费收费标准应当在物业服务合同中约定。

第七十一条 物业服务企业违反规定及物业服务合同,擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的,业主委员会或者业主有权拒绝。 物业服务企业依约履行义务的,业主应当按时交纳物业服务费,不得以放弃共有权利为由拒绝交纳。物业产权转移时,业主应当结清物业服务费。

第七十二条 专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同,向最终用户收取费用。 物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的,不得向业主收取手续费等额外费用,但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。 专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用,不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

第七章 物业的维护

第七十三条 建设单位应当建立健全物业售后维修服务体系,按照国家和省有关规定的保修期限、范围,承担物业的保修责任。 建设单位可以将物业保修的有关事宜委托物业服务企业承担,并签订委托合同,向物业服务企业支付相应的报酬。

第七十四条 物业保修期届满后,业主专有部分的养护、维修,由业主负责。 业主专有部分出现危害安全、影响观瞻、妨碍公共利益及其他影响物业正常使用情形时,业主或者物业使用人应当及时养护、维修,相邻物业业主应当提供便利。

第七十五条 业主长期空置物业时,应当告知物业服务企业,并与物业服务企业就专有部分的养护、维修、管理等事项进行协商,采取措施防止漏水、漏气等事故的发生。

第七十六条 物业保修期届满后,物业管理区域内共用部位及共用设施设备的维护和管理责任,由业主共同承担;业主可以将其委托给物业服务企业承担。 共用部位主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;共用设施设备主要包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。 电梯、区域锅炉等属于业主共有的特种设备,由物业服务企业或者业主根据物业服务合同约定,按照特种设备管理法律、法规的有关规定,委托专业服务单位负责维护、保养。

第七十七条 住宅物业和住宅小区内的非住宅物业的业主,应当在入住前将首期专项维修资金存入专项维修资金专户。专项维修资金的交存、使用、管理,按照国家和省有关规定执行。 其他非住宅物业参照住宅物业交纳专项维修资金。

第七十八条 住宅小区内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位,应当承担分户计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用。 专业经营单位对专业经营设施设备进行维修、养护、更新时,业主应当予以配合。

第七十九条 专业经营单位可以将专业经营设施设备的维护、保养等事宜委托给物业服务企业承担,物业服务企业可以按照委托合同向专业经营单位收取报酬。 专业经营设施设备的维护、保养等费用,不得从专项维修资金中列支。

第八章 社区物业管理与旧住宅区物业管理

第八十条 街道办事处、乡(镇)人民政府的社区管理机构,具体指导、协调物业管理的有关工作。

第八十一条 物业管理、城管执法、公安、城乡规划、环境保护等部门应当建立违法行为投诉登记制度,并在物业管理区域公布联系人姓名和联系方式,对违法行为及时作出处理。

第八十二条 实行物业管理联席会议制度。 物业管理联席会议由街道办事处、乡(镇)人民政府负责召集,由社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和城管执法、物业管理等部门参加。 联席会议主要协调下列事项:(一)业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况;(二)物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中出现的问题;(三)物业管理区域内发生的突发事件;(四)物业管理与社区管理的衔接和配合;(五)需要协调的其他物业管理事项。

第八十三条 业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间因物业管理发生争议的,应当自行协商解决;协商不成的,可以向社区居民委员会或者联席会议申请调解,也可以申请仲裁或者依法向人民法院起诉。

第八十四条 有关部门、单位在物业管理区域内开展文化教育、医疗卫生、体育健身、计划生育等社区服务活动以及突发事件应急知识的宣传普及和应急演练活动,业主、业主委员会、物业服务企业和专业经营单位应当给予协助、配合。

第八十五条 设区的市、县(市、区)人民政府对已建成交付使用,但配套设施不齐全、环境质量较差的旧住宅区,应当采取措施进行改造整治,并将改造整治规划和年度计划向社会公布。 旧住宅区的范围,由设区的市、县(市、区)人民政府划定。 旧住宅区内的道路、照明、绿地及社区服务、文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备改造建设资金,由政府承担;开发项目设施不配套等遗留问题由原建设单位投资解决;供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营设施设备改造应当达到分户计量、分户控制条件,其建设支出由相关专业经营单位承担;业主专有部分的设施设备改造支出,由业主承担。设区的市、县(市、区)人民政府对投资责任另有规定的,从其规定。

第八十六条 旧住宅区改造整治中,经有利害关系的业主同意,在规划许可的情况下,可以按照有关规定建设物业服务用房和一定比例的经营性用房。经营性用房可用于出租经营,经营收益作为旧住宅区维护管理费用的补充资金,由业主大会监督使用。 改造整治前由相关部门、单位承担的环卫绿化、市政设施养护等费用,改造整治后仍由其给予补助。

第八十七条 旧住宅区改造整治完成后,街道办事处、乡(镇)人民政府应当组织业主成立业主大会,由业主大会决定选聘物业服务企业或者其他管理人管理物业。业主大会成立前的物业管理,由社区居民委员会组织实施。

第八十八条 未建立专项维修资金制度的旧住宅区,业主应当按照国家和省有关规定交纳专项维修资金;物业服务企业可以根据物业服务合同约定,代业主归集专项维修资金。有车位场地使用费等共有部分收益的,主要用于补充专项维修资金。

第九章 法律责任

第八十九条 违反本条例规定的行为,法律、法规已作出处罚规定的,按照其规定执行;法律、法规未作出处罚规定的,按照本条例的规定执行。

第九十条 违反本条例规定,有下列行为之一的,由物业主管部门予以处罚:(一)物业服务企业未按照规定报送信用档案信息、统计报表等相关资料的,责令限期改正;逾期未改正的,处以三千元以上一万元以下的罚款;(二)物业服务企业擅自撤离物业管理区域、停止物业服务或者未办理退出手续、履行相应义务的,处以五万元以下的罚款。

第九十一条 违反本条例规定,专业经营单位无正当理由拒绝、拖延投资建设或者接收专业经营设施设备的,由设区的市、县(市、区)人民政府责令限期改正。影响房屋交付使用、业主正常生活或者造成人身、财产损害的,专业经营单位应当承担相应的赔偿责任。

第九十二条 业主或者物业使用人违反本条例第四十四条、第四十五条规定的,由物业主管部门或者其他有关部门给予警告,责令限期改正;逾期未改正的,处以两千元以上一万元以下的罚款。给其他业主造成损失的,应当依法承担民事责任。

第九十三条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业主管部门或者街道办事处、乡(镇)人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

第九十四条 物业主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府和其他有关部门的工作人员在物业管理工作中,有下列行为之一的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:(一)在进行建设工程规划审批和设计审查时,未就住宅小区配套建筑及设施设备的配置、专业经营设施设备的建设标准征求房地产开发、物业管理等部门和专业经营单位意见的;(二)未按照本条例规定对住宅小区综合验收、交接进行监管的;(三)未按照本条例规定筹备、组织召开业主大会会议的;(四)挪用专项维修资金的;(五)未按照本条例规定召集或者参加物业管理联席会议的;(六)发现违法行为或者接到违法行为报告、投诉不及时作出处理的;(七)其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的行为。

第十章 附 则

第九十五条 业主自行管理物业的,参照本条例的有关规定执行。

第九十六条 本条例自2009年5月1日起施行。

政策解读

2009年1月8日,《山东省物业管理条例》经山东省十一届人民代表大会常务委员会第八次会议通过,5月1日将正式实施。从2006年4月底开始至该条例通过,山东豪才律师事务所周长鹏主任与王辉律师全程参与了该条例的起草工作。在该条例通过后,他们集中对该条例进行了详细解读,现就其中的亮点、焦点问题律师与大家进行交流。

亮点一、改革物业交付条件,维护业主合法权益

条例规定:《山东省物业管理条例》第二十四条。
律师解读:在房地产项目开发商过程中存在若干种验收制度,现在老百姓比较熟悉的是竣工验收备案制度,还有就是四方验收制度。前者是行政主管部门的监督管理,在后者四方验收合格后,质检站进行备案。而后者勘察、设计、施工、监理四方验收合格,这是《建设工程质量管理条例》所规定的内容。有的小区还在搞分户验收,当然由于各地情况不一,具体情况也各不相同,但是相对来讲,一般的商品房买卖合同规定的都是竣工验收备案视为交房的条件。
正如前面事例中所讲到有的小区施工与交房并行,有的小区天然气的相关设备未安好就交房了,当然这都是一些违规或违反合同约定的行为。但是究其根源,也是因为之前的相关法律法规不健全造成的,才造成的交房没有统一标准,各自为政的局面。基于这些情况,本条从实际出发、从业主生活需要出发,从安全出发,列举了十一项的内容,只有这十一项的内容都具备了或完善了,才会办理综合验收备案手续。它不但改变了现有的交房制度,而且改变了一直以来交房标准不统一的局面。
从另一层面讲,严格开发商的交房责任,督促开发商加强施工质量,解决业主面临的实际问题,保护业主的合法权益。随着条例的实施,本条所设立的交房制度,其意义将更加突出。

亮点二:业主使用物业要规范,社区管理加强

条例规定:《山东省物业管理条例》第四十四条。
律师解读:本条是关于业主使用物业的规定。
1、规定使用物业,可以使用物业保值、增值。我想这是大多数业主购房时除了满足居住这一需要之外另一个目的吧,这也是绝大多数业主入住后更关心的问题。一个好的居住环境影响到业主生活的方方面面。那么〈条例〉上述规定正是从创造和谐居住环境出发,从方便业主生活而设定的条款。
2、物业纠纷的误区:一直以来媒体也好,社会各界讨论的都是物业公司与
物业之间的一些纠纷。很少关注业主使用物业不规范的一些行为。有的业主出于邻里考虑,有的不满,也不会讲;有的业主看到后反而想效仿。当然对象如果是物业公司,业主肯定跟物业要起争执。当然实践中也有的物业公司有些做法也欠考虑,侵犯了业主自主使用物业的权利。基于实践中这些情况,基于规范业主使用物业的需要,在《国务院物业管理条例》规定业主规范使用物业的基础上,本条例又进行了明确而详细的规定。尤其是安装太阳能、空调外机等等与业主日常生活相关的常见物业使用行为进行规范。
3、法规的衔接性:根据《国务院物业管理条例》四十六条规定,在存在业主违法使用物业时,物业公司可以向行政执法部门汇报。因此本〈条例〉在八十六条专门规定,社区管理中,相关部门进社区,建立违法行为投诉登记制度,并在物业管理区域公布联系人姓名和联系方式,方便对违法行为进行处理。因此,在物业管理区域内,物业公司或者业主只要存在违法行为,在制止后拒不接受的,另一方可以采取向相关联系人或相关部门汇报来促进问题的解决。

亮点三:联席制度好,七嘴八舌话纠纷

条例规定:《山东省物业管理条例》第八十七条 实行物业管理联席会议制度。
律师解读:《条例》第八十七条不但规定了联席会议要解决的主要事项,而且规定了能参与联席会议的成员。条例规定的社区联席会议制度,重在参与,体现的是业主的心声,维护的是业主的合法权益,也最能体现当前存在的一些纠纷。比物业公司与业主为是否封闭阳台争来争去,闹得不可交,倒不如到联席会议制度上,大家讨论一下更好。建议可以做成类似外国陪审团那样,有些问题比如说是否摆摊,封闭阳台等等都可以拿出来讨论一下,让业主七嘴八舌发表一下观点,事情怎么样,就很清楚了。最后看一下代表双方观点的人数。当然有的人会提出来,到底支持谁呢?这时就按《物权法》第七十六条规定的,召开业主大会或由全体业主表决就可以了。因此,该条不但贯彻《物权法》,而且从业主大会或业主委员会的规范运作方面也非常有益,同时更避免物业公司与业主就一些问题各执自己观点,久拖不绝。

亮点四、明确会所、幼儿园、车库归属

条例规定:《山东省物业管理条例》第十四条。
律师解读:本条关于会所、幼儿园的归属的规定。
1、它的前提是按规范要求配套建设,它体现了一个原则,约定属建设单位所有的前提条件是建设单位有证据证明会所及幼儿园归其所有,否则该约定会因为建设单位没有证明文件而无效。从另一个层面讲,就是归全体业主所在。当然即使在归建设单位所有的情况下,业主有优先享有其提供服务的权利。
2、在实践中会所、幼儿园的产权问题一直是社会各届最广泛关注的问题,长久以来,在法律或法规上也未进行过明确的规定。本条例的这一规定,正是从解决实际问题出发,严格了开发商的举证责任,从立法的本意还是从维权业主合法权益出发的。

亮点五、车库归属确定,开发商无权滥卖车位

条例规定:《山东省物业管理条例》第十五条。
律师解读:本条是关于确认车库、车位归属的规定。
根据《物权法》第七十四条规定,规划内的车库及车位的归属可以约定。占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属业主共有。本条就是对上述规定作了进一步的明确。
就该条所规定的内容来看,在实践中更利于操作与执行。建设单位说车位归其所有,不但要事先有约定,而且要提供相应的证据予以证明。从一定程度上讲,该条倾向于保护业主利益角度出发,对开发商的权利进行了限制。同时针对实践中开发商任意卖掉业主共有车位的做法,再一次从法律上予以否定。本条例通过后,希望通过本条例的实施,滥卖车位的做法能得到遏制,购房者有了法律依据,也能自发的抵制类似无权处分车位的这种做法。

亮点六、停车难有望得到缓解,车位、车库不得“只售不租”

条例规定:《山东省物业管理条例》第五十条。
律师解读:
1、本条首先解决开发商控制车库只售不租、业主停车难、租车库难的问题。
2、从法律上否定了开发商“只售不租”的做法,同时为了避免开发商任意定价,实现小区的有序停车,对高价租赁车位进行了限制,规定租赁车位实行政府指导价。
3、从保证小区安全角度出发,优先满足小区内业主需要,限制了物业管理区域外人员租赁车库的时间,即每次签订合同的期限不得超过六个月。如果小区业主原来没有车,后来有了,小区内虽然有车库,但是由于租给了小区业主以外的人,在这种情况下,业主有权要求租赁车位。开发商由于租期不长,也有利于协调,更好的满足业主租赁或购买车位的需要。
4、强调车库的优先及充分利用,避免物业服务企业或业主委员会任意占用共有道路及场地设置车位,充分保障业主的道路通行权以及其他的物权。在这里要强烈谴责一种观点,随意堵车位、车库的业主维权事件多次发生,而且有的以开发商妥协而告终。对于类似事件,如果不是为了业主的共同利益,仅仅是一已之利,我还是持否定意见。因为这是违反〈物权法〉规定的,同时也是为了解决私利而置其他广大业主而不顾的一种行为。因此在此呼吁,业主维权要理智、要合情合理。
5、随着该条例的实施,业主有了尚方宝剑,开发商有了金箍咒,开发商只售不租的现象,相信小区所面临的停车问题,有望得到缓解。

亮点七:车位使用费明确权属、业主权益有保障

条例规定:《山东省物业管理条例》第53条规定:占用物业管理区域内业主。
律师解读:本条是关于车位费用权属的规定。
现在有的小区收车位费,有的小区不收车位费,长期使业主的部分合法权益无法得到保护;或者物业公司收费不透明,导致业主财产流失,业主的合法权益无法得到保障。
关于共有车位属全体业主共有,已是《物权法》的明确规定。但是《物权法》并未对如何收取车位费用做出规定。其时车位费作为业主的一种收益存在,已是业界的共识。根据《物权法》第八十条的规定,车位场地使用费这一收益,在业主未进行约定时,则可以按业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。本条例也是贯彻了这一原则,所以明确规定“车位场地使用费属全体业主共有”。这一规定是《物权法》规定的延伸,不但让使用共有车位的业主交费有据,同时从法律上纠正了实践中物业公司自行收取车位费的一些错误做法,最重要的是业主收益得到了保障。

亮点八:停车先定车位,不能乱停车

条例规定:《山东省物业管理条例》第五十三条。
律师解读:本条是关于商定停车位置的规定。
目前在香港、北京等大城市,已经出现了买车须先有停车位的规定,有的业主对此也是深有体会,在立法过程中正是考虑到汽车保有量的不断增加,现实中存在的业主停车难等式问题而设定的这一规定。相对来讲,本条具有一定的前瞻性与超前性。
本条规定一是从小区的有序停车现象出发,二是为物业公司管理停车秩序提供了法律依据。以后小区业主如果在小区没有固定车位,想停车就必须先商定位置。如果有看管要有,还得另行协商。从根本上解决了车位使用合同及保管合同或者说车位费用与保管费的区别。这也是制定的立法初衷吧。

相关问答

【问】物业管理具体做什么?
【答】总的来说就是为小区的综合环境提供各项管理服务。诸如保安、绿化、清洁、交通、公共设施设备维修维护、公共部位的维修维护保养、协调邻里纠纷等公共性的常规服务,业主按照约定支付管理服务费用;同时为方便业主而提供的其它各项有偿服务,诸如家庭保洁、管道疏通、电器修理、花草管养、物品代购等针对单户业主的针对性服务,服务费用由双方进行协商。

【问】成立一个物业管理公司需要哪些条件?
【答】成立一个物业管理公司需要条件如下:
1、工商注册,领取营业执照,需要注意的是,物业资质最低要求是注册资本50万元;
2、申请资质,各个市在资质方面的要求有所不同。主要由:
(1)注册资本50万元;
(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中,具有中级以上职称的人员不少于5人,工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职
(3)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准(管理制度),建立企业信用档案系统。
3、新申请资质从最低等级三级开始,并设一年的暂定期,你如果领到资质证书,证书上资质等级会写到三级。

【问】物业管理属于什么行业?
【答】物业管理属于房地产业。房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业,包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。在国民经济产业匪类中,房地产业属于第三产业,是为生产和生活服务的部门。

山东省物业管理条例常见问题

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