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2017年楼市限购令对房价的影响有哪些?

时间:2017-05-02我要评论

【导读】2017年楼市限购令对房价产生哪些影响?新限购令是针对目前房价上涨过快的城市实行限制购房的政策,主要限制第二套或第三套商品住宅的炒卖,无论全额或是贷款, 因不同城市影响略有差异。

楼市限购令对房价的影响有哪些?

2017年新限购令对房价的影响

一、从供求角度看限购令对房价的影响
1、短期影响。在短期内,限购令的出台会带来房价的下跌,包括新房和二手房成交价的下跌。但是,由于住房需求是刚性的,居住是一种必需品,所以通过购买房屋满足居住需求的这部分购买力和投机性购买力被限制后,这些购买力必然流向其他地区或房屋租赁市场等,因而也会给房屋的租金带来上涨的压力。
2、中期影响:限购令中期内对房价的影响不明朗,现实中房价中期内倾向于在较高位成交或达到均衡。当然,这里的分析未提到政府对房地产商改变房屋供应结构的阻止,这是个比较复杂的问题,它受到中央政府和地方政府的博弈以及地方政府和开发商可能会合谋等因素的影响,作为关键变量的地方政府的行为会因所处环境的变化而不断调整,以最大化其收益。
3、长期影响:影响房屋需求的长期因素跟短期和中期因素是不太一样的。中国经济依然可能持续若干年的高增长、城市化的推进以及由此形成的公众认为房价长期将趋于上涨的预期等因素导致房价在长期内一定是上涨的。由于这些长期因素是受到其他一些更根本因素影响的,因而限购令对长期内房价上涨几乎没有影响。限购令只能是在执行比较严格的时候通过减缓这些长期因素的作用来减缓房价上涨的速度,就像给房价的长期上涨装上一个缓冲器一样。从供给方面来看,长期内用于建房的土地供应量的存量是刚性的,房屋的供给只能在土地供应存量有限的情况下在供给结构上做文章。在全国或北京的房屋需求达到饱和之前,土地供应的存量如果被耗尽的话,就只能带来后续房价的不断上涨。而在需求未饱和之前,不断加大的供给量和供给结构调整都是可以缓解房价上涨的。限购令对房屋供给的长期影响几乎看不到。所以,从长期来看,几乎可以忽略限购令对房价的影响。

二、限购令对房价的影响中的金融因素
房屋是一种非常特殊的商品,它既是耐用消费品又是投资品,影响房价的因素非常多,不仅包括经济层面的因素,也包括金融层面的因素。限购令的出台可以说是抑制房价的一种退而求其次的办法,它不是从源头上去遏制房价的上涨,控制货币的投放量才是根本的。但货币政策的实施(M2的过多投放)又受到于宏观经济的表现和外汇储备变化、汇率形成机制、资本账户开放等因素的制约。但反过来也要看到,虽然限购令不是抑制房价的治本之策,但是它能比较有效地抑制当前国内非常充裕的闲置资金进一步流向房地产市场,把相当一部分闲置资金挡在了房地产市场之外,这些资金的持有者因为户籍身份的限制而无法进入房地产市场,投机因素也是这样被抑制了,房地产市场需求面的资金被如此阻隔之后,需求也就受到了比较大的重创,所以房价就会下跌。由此可以看出,某种程度上讲,限购令的出台是被货币政策逼出来的。那么,据此再往下思考一步,当货币政策的压力比较小的时候(比如说货币政策能够单独应对房地产市场波动的时候或者转向紧缩政策的时候),可能限购令也就没有存在的必要了。限购令一旦取消,也就不会对房价有什么影响了。限购政策出台时,宏观经济面临比较大的通货膨胀压力,货币政策也在调转方向,根据宏观经济的走势,如果经济跌入下行通道的可能性越来越大的话,限购令被取消的可能性也就会越来越大。

限购对二手房的影响

新一轮限购二手房市场受影响最大。分析人士指出,最近几个月,北京、广州等地二手房价格上涨速度明显超过新房,甚至出现“价格倒挂”现象,因此新一轮限购升级首当其冲的是二手房市场。中原地产首席分析师认为,如果执行目前的调控政策,房价较难出现上涨趋势。至于调整的幅度,则要参考信贷政策。面对房价上涨压力,地方政府落实楼市调控的主体责任愈加艰巨,市场期待楼市调控的长效机制尽快出台。一些地方住建部门负责人称,“环比不增长”成为地方调控的主要目标,但限于地方事权,地方政府在楼市调控中只能通过户籍、社保年限、首付成数等进行调控。

2017年限购政策特点

1、进行调控的二三线乃至三四线城市增多。本轮政策以长三角、珠三角和环京城市圈为中心,周边二三四线城市乃至热点县区均在调控队列中,调控地理范围的扩大成为本轮调控重要的特点;
2、调控范围已经不仅局限于住宅类项目。商办类项目也已经被纳入调控范围;
3、调控手段逐渐多样化。此轮调控,各地政策已经不仅局限于限购限贷,对学位房、离婚问题、房屋赠予问题以及未成年人买房问题均作出调控规定,可以说哪里有涨价趋势,哪里就有政策调控。

为什么限购了房价还涨

限购政策带来的房价上涨是短期的,部分购房者希望在政策落实前规避限购从来愿意以更高高的价格完成交易,推升了房价。只要限购政策可以持续,房价长期来看是下跌的。

各地新限购政策解读

北京限购令:房贷最高期限为25年,首套房认房又认贷,二套房首付比例提高10%。
成都限购令:扩大住房限购范围,将二手住房纳入限购范围且扩大了限购区域。
广州限购令:广州户籍单身限购一套,非本市户籍连续社保3年变5年。
武汉限购令:扩大了限购范围,且将最低首付比例调整为30%。
长沙限购令:明确规定限购区域,且非长沙市户籍家庭限购1套。
杭州限购令:富阳区、大江东产业集聚区纳入限购范围,明确暂停对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房。
东莞限购令:无论是本市户籍还是非本市户籍居民,只要拥有两套房及以上住房,都暂时不能买新房。
济南限购令:济南户籍购买首套住房商业贷款最低首付比例提高至30%;购买二套住房商业贷款最低首付比例提高至40%。
天津限购令:拥有2套及以上户籍家庭和单身人人士也纳入到了限购范围,并且认房又认贷。

问题解答

一、目前我国有多个城市实行房产限购政策?
【回答】:截止2017年4月,我国已经有45个城市实行限购政策。

二、杭州楼市有实行限购政策吗?杭州限购政策对房价的影响有哪些?
【回答】:2017年杭州有实行新的限购政策。目前而言,杭州楼市调控政策松动的可能性不大。同时因为之前杭州房价太过火爆房价高涨,这次加大限购力度对杭州楼市的投资起到了很大作用,还能保持杭州房地产的发展。

三、限购令的出台对房价有什么影响?会长期实行吗?
【回答】:限购令的出台主要目的就是保证房价的稳定,限定潜在客户群体,降低市场需求过大引发的不合理涨价。具体实施时间需要根据情况确定。

限购令对房价的影响常见问题

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