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中国人民银行个人住房贷款管理办法_银发190号

时间:2017-06-13我要评论

【导读】个人住房贷款管理办法是一个行业行政法规,为支持城镇居民购买自用普通住房,规范个人住房贷款管理,维护借贷双方的合法权益,根据《商业银行法》、《担保法》和《贷款通则》制定的。

中国人民银行《个人住房贷款管理办法》全文

【发文字号】:银发[1998]190号
【执行时间】:19980905
【相关条例】:经济适用住房贷款管理办法

目录

中国人民银行个人住房贷款管理办法

第一章 总则

第一条 为支持城镇居民购买自用普通住房,规范个人住房贷款管理,维护借贷双方的合法权益,根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》和《贷款通则》,制订本办法。

第二条 个人住房贷款(以下简称贷款)是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款时,借款人必须提供担保。借款人到期不能偿还贷款本息的,贷款人有权依法处理其抵押物或质物,或由保证人承担偿还本息的连带责任。

第三条 本办法适用于经中国人民银行批准设立的商业银行和住房储蓄银行。

第二章 贷款对象和条件

第四条 贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人。

第五条 借款人须同时具备以下条件:
一、具有城镇常住户口或有效居留身份;
二、有稳定的职业收入,信用良好,有偿还贷款本息的能力;
三、具有购买住房的合同或协议;
四、不享受购房补贴的以不低于所购住房全部价款的30%作为购房的首期会款;享受购房补贴的以个人承担部分的30%作为购房的首期付款;
五、有贷款人认可的资产作为抵押或质押,或有足够代偿能力的单位或个人作业保证人;
六、贷款人规定的其他条件。

第六条 借款人应向贷款人提供下列资料:
一、身份证件(指居民身份证、户口簿和其他有效居留证件);
二、有关借款人家庭稳定的经济收入的证明;
三、符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件;
四、抵押物或质物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明;有权部门出具的抵押物估价证明;保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明;
五、申请住房公积金贷款的,需持有住房公积金管理部门出具的证明;
六、贷款人要求提供的其他文件或资料。

第三章 贷款程序

第七条 借款人应直接向贷款人提出借款申请。贷款人自收到贷款申请及符合要求的资料之日起,应在三周内向借款人正式答复。贷款人审查同意后,按照《贷款通则》的有关规定,向借款人发放住房贷款。

第八条 贷款人发放贷款的数额,不得大于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值。

第九条 申请使用住房公积金贷款购买住房的,在借款申请批准后,按借款合同约定的时间,由贷款人以转账方式将资金划转到售房单位在银行开立的账户。住房公积金贷款额度最高不得超过借款家庭成员退休年龄内所交纳住房公积金数额的2倍。

第四章 贷款期限与利率

第十条 贷款人应根据实际情况,合理确定贷款期限,但最长不得超过20年。

第十一条 借款人应与贷款银行制定还本付息计划,贷款期限在1年以内(含1年)的,实行到期一次还本付息,利随本清;贷款期限在1年以上的,按月归还贷款本息。

第十二条 用信贷资金发放的个人住房贷款利率按法定贷款利率(不含浮动)减档执行。即贷款期限为1年期以下(含1年)的,执行半年以下(含半年)法定贷款利率;期限为1至3年(含3年)的,执行6个月至1年期(含1年)法定贷款利率;期限为3年至5年(含5年)的,执行1年至3年期(含3年)法定贷款利率;期限为5年至10年(含10年)的,执行3年至5年(含5年)法定贷款利率;期限为10年以上的,在3年至5年(含5年)法定贷款利率基础上适当上浮,上浮幅度最高不得超过5%。

第十三条 用住房公积金发放的个人住房贷款利率在3个月整存整取存款利率基础上加点执行。贷款期限为1年至3年(含3年)的,加1.8个百分点;期限为3年至5年(含5年)的,加2.16个百分点;期限为5年至10年(含10年)的,加2.34个百分点;期限为10年至15年(含15年)的,加2.88个百分点;期限为15年至20年(含20年)的,加3.42个百分点。

第十四条 个人住房贷款期限在1年以内(含1年)的,实行合同利率,遇法定利率调整,不分段计息;贷款期限在1年以上的,遇法定利率调整,于下年初开始,按相应利率档次执行新的利率规定。

第五章 抵押

第十五条 贷款抵押物应当符合《中华人民共和国担保法》第三十四条的规定。《中华人民共和国担保法》第三十七条规定不得抵押的财产,不得用于贷款抵押。

第十六条 借款人以所购自用住房作为贷款抵押物的,必须将住房价值全额用于贷款抵押。

第十七条 以房地产作抵押的,抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同,并于放款前向县级以上地方人民政府的部门办理抵押登记手续。抵押合同的有关内容按照《中华人民共和国担保法》第三十九条规定确定。

第十八条 借款人对设定抵押的财产在抵押期内必须妥善保管,负有维修、保养、保证完好无损的责任,并随时接受贷款人监督检查。对设定的抵押物,在抵押期届满之前,贷款人不得擅自处分。

第十九条 抵押期间,未经贷款人同意,抵押人不得将抵押物再次抵押或出租、转让、变卖、馈赠。

第二十条 抵押合同自抵押物登记之日起生效,至借款人还清全部贷款本息时终止。抵押合同终止后,当事人应按合同的约定,解除设定的抵押权。以房地产作为抵押物的,解除抵押权时,应到原登记部门办理抵押注销登记手续。

第六章 质押和保证

第二十一条 采取质押方式的,出质人和质权人必须签订书面质押合同,《中华人民共和国担保法》规定需要办理登记的,应当办理登记手续。质押合同的有关内容,按照《中华人民共和国担保法》第六十五条的规定执行。生效日期按第七十六条至第七十九条的规定执行。质押合同至借款人还清全部贷款本息时终止。

第二十二条 对设定的质物,在质押期届满之前,贷款人不处擅自处分。质押期间,质物如有损坏、遗失、贷款人应承担责任并负责赔偿。

第二十三条 借款人不能足额提供抵押(质押)时,应有贷款人认可的第三方提供承担连带责任的保证。保证人是法人的,必须具有代为偿还全部贷款本息的能力,且在银行开立有存款账户。保证人为自然人的,必须有固定经济来源,具有足够代偿能力,并且在贷款银行存有一定数额的保证金。

第二十四条 保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。保证人发生变更的,必须按照规定办理变更担保手续,未经贷款人认可,原保证合同不得撤销。

第七章 房屋保险

第二十五条 以房地产作为抵押的,借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。抵押期内,保险单由贷款人保管。

第二十六条 抵押期内,借款人不得以任何理由中断或撤销保险;在保险期内,如发生保险责任范围以外的因借款人过错的毁损,由借款人负全部责任。

第八章 借款人合同的变更和终止

第二十七条 借款合同需要变更的,必须经借贷双方协商同意,并依法签订变更协议。

第二十八条 借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力,其财产合法继承人继续履行借款人所签订的借款合同。

第二十九条 保证人失去担保资格和能力,或发生合并、分立或破产时,借款人应变更保证人并重新办理担保手续。

第三十条 抵押人或出质人按合同规定偿还全部贷款本息后,抵押物或质物返还抵押人或出质人,借款合同终止。

第九章 抵押物或质物的处分

第三十一条 借款人在还款期限内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或受遗赠人,或其法定继承人、受遗赠人拒绝履行贷款合同的,贷款人有权依照《中华人民共和国担保法》的规定处分抵押物或质物。

第三十二条 处分抵押物或质物,其价款不足以偿还贷款本息的,贷款人有权向债务人追偿;其价款超过应偿还部分,贷款人应退还抵押人或出质人。

第三十三条 拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款,在依法缴纳相当于缴纳的土地使用权出让金的款项后,抵押权人有优先受偿权。

第三十四条 贷款合同发生纠纷时,借款双方应及时协商解决,协商不成的,任何一方均可依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

第三十五条 借款人有下列情形之一的,贷款人按中国人民银行《贷款通则》的有关规定,对借款人追究违约责任:
一、借款人不按期归还贷款本息的;
二、借款人提供虚假文件或资料,已经或可能造成贷款损失的;
三、未经贷款人同意,借款人将设定抵押权或质押权财产或权益拆迁、出售、转让、赠与或重复抵押的;
四、借款人擅自改变贷款用途,挪用贷款的;
五、借款人拒绝或阻挠贷款人对贷款使用情况进行监督检查的;
六、借款人与其他法人或经济组织签订有损贷款人权益的合同或协议的;
七、保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力,抵押物因意外损毁不足以清偿贷款本息,质物明显减少影响贷款人实现质权,而借款人未按要求落实新保证或新抵押(质押)的。

第十章 附则

第三十六条个人住房贷款不得用于购买豪华住房。城镇居民修房、自建住房贷款,参照本法执行。

第三十七条贷款人可根据本办法制定实施细则,并报中国人民银行备案。

第三十八条本办法由中国人民银行负责解释和修改。

第三十九条本办法自公布之日起施行。与本办法相抵触的有关规定同时废止。

内容解读

一、加强个人住房按揭楼盘准入管理
1、按揭楼盘准入流程以《人住房贷款管理办法》中要求的一般准入流程及整体准入流程办理。
2、若按揭楼盘为尚未竣工验收的期房,作为限制性条款,首笔个人住房贷款发放必须是按揭楼盘项目五证齐全、楼盘主体结构封顶并符合其他规定条件。

二、严格个人住房抵押登记
1、以借款人所购住房设定抵押的一手住房贷款,在办妥阶段性担保和抵押预告登记之后发放;借款人所购一手住房已经完成所有权初始登记的,贷款在办妥住房所有权转移登记和抵押登记之后发放;对当地房屋登记机构未开办抵押预告登记的地区,贷款应在办妥阶段性担保和房屋买卖合同登记备案之后发放。
2、以借款人所购住房设定抵押的二手住房贷款,在办妥住房所有权转移登记和抵押登记之后发放。

三、加强个人住房贷款管理
1、对于向借款人及其配偶发放的个人住房贷款,单笔超过30万元(含)的,须实行双人调查。
2、对于向借款人及其配偶发放2笔以上(含)个人住房贷款的,须实行双人调查。
3、对已婚抵押人的配偶或其他共有权人,应由贷款银行经办人员现场见证签署个人购房担保借款合同;不能见证签署个人购房担保借款合同的,应公证签署《同意抵押承诺书》。对房地产权利证书上未将借款人配偶登记为共有权人,且房地产登记管理部门明确规定此种情况下办理房产转移登记及抵押登记时无需配偶签字或出具承诺书的,原则上要求由贷款行经办人现场见证签署个人购房担保借款合同或公证签署《同意抵押承诺书》。

四、其他规定
在确保风险可控前提下,自行确定承担阶段性担保的保证人是否交纳保证金及保证金的具体额度。保证人交纳保证金的,应在“保证金存款-个人住房一手楼贷款保证金”会计科目下为保证人设置保证金专户,关在借款合同中明确约定以该专户内的保证金为所担保的债务设定质押。

相关问题解答

一、个人住房按揭贷款管理办法有哪些主要内容?
【答】个人按揭贷款是商业贷款,个人住房公积金贷款是政府给的政策性贷款,两者最大的区别在于利率和贷款总额度上,个人住房公积金贷款利率低,但是贷款额度最多贷30万,要是多余这个额度需要你自己用现金补上,你也可以用个人公积金贷款还个人按揭贷款,但是利率是按个人按揭贷款来计算的,但是可以贷的款额更多。

二、《个人住房贷款管理办法》中所称的个人住房贷款是指向什么人发放的贷款?
【答】个人住房按揭贷款是指,向具有民事行为能力的,有合法稳定收入的自然人,银行以信贷资金向借款人发放的用于购买住房的担保贷款。

三、个人住房贷款担保方式是什么?
【答】主要是以住房抵押作贷款担保的,贷款银行可接收的抵押物有:所购买的住房、自己已经拥有(有产权)的住房。如果借款人以所购住房作抵押,按贷款银行的规定,则不需要对抵押物进行评估,对借款人来说,可以节省一笔评估费用,如果以自己已经拥有产权的住房作抵押,该抵押物则需要经过银行指定的评估机构进行评估,抵押人需要支付一笔评估费用,目前评估费用是按照政府规定的房地产评估收费标准收费的。

个人住房贷款管理办法常见问题

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